王建军同学首先向企业家学者们分享了自己的成长历程与创业经历。

“我是一个地道的农民的后代。过去的日子非常苦。我小的时候，我大姑父是解放军，给了我一件刻着中国人民解放军字样的T恤，我一穿就是5年。”

家庭的贫困使得王建军从小便立志要改变贫穷的命运。一次偶然的机会，通过农村放映的电影，他对记者职业产生了浓厚的兴趣。

“电影给了我一个启发，里面的记者背着相机很神气，社会地位很高。那个年代，想要离开农村，一个办法是当兵，一个办法是考学。当记者是我孩提时代的梦，后来一做就是十年。”

王建军

1984年，王建军进入河北工人报，开始了十年的记者职业生涯。十年来，他往返于企业采访与报社写稿之间，企业的光鲜与落寞事例和他自己扎实写稿的经历给了他很多的启发。

“那个时候有很多的企业今天辉煌明天就殒殁了，石家庄的造纸厂就是典型，很快就没有了。”

“十年的记者生涯带给我的最大启发是要想获得成功，就要老老实实做人，扎扎实实做事。”

1993年，海南活跃的市场经济深深吸引了王建军，下海创业成为他新的梦想。怀揣着仅有的2万元，王建军奔赴海南，进入海南天棚游乐有限公司从事游乐项目，并很快升任廊坊分公司副总经理。1995年，王建军注册廊坊宏泰，正式创业。

从1995年到2005年，王建军掌舵下的宏泰主要从事房地产开发。

“我做房地产的阶段也是按照‘老实做人、扎实做事’的理念行事，不欺骗消费者。那时候房地产市场监管不严厉，但我们建造房屋始终按照规划一比一复制，怎么向消费者承诺的就怎么履行。所以在1999年以后，廊坊，包括河北的承德、唐山地区对宏泰地产的品质都特别认可。”

2005年，完成原始资本积累的宏泰开始转型发展产业地产。

王建军表示，当时选择转型做产业地产，一方面是由于当时廊坊开发区24平方公里的房地产基本上已经开发完毕，另一方面是由于他认为，一个区域要想拉动经济的发展，需要实现产业集聚。

转型道路已经明确，如何把握新赛道的机会？“产业园区和房地产不一样，房地产周期短，招拍挂、容积率也可以预售回点款。园区不是这样，做园区一定要尊重园区的规律。”王建军谈道。

王建军认为，一个园区能够发展，其产业定位至关重要。“如果都搞雷同园区，内耗就特别大，招商不好招。另外，到了一个年头，你若发现自己的规划不合理，那个时候再想腾笼换鸟，代价是非常高的。”

为做好公司的产业园区项目，他聘请新加坡裕廊国际帮助做产业定位和概念规划，最终将园区定位为高端制造、电子信息、现代服务业为主，并逐渐引入富士康、中建基、韵达等企业，以开发的廊坊龙河园区为例，每年创税达30多亿。

课堂现场

目前，宏泰集团在张家口、承德、石家庄、武汉以及鄂州、南京、上海、江苏、常熟等地开发了15个产业市镇园区项目，规划面积累计超过250平方公里。

“目前这些园区都发展得很健康，但发展的节奏是不一样的，有成熟的、区域成熟的、基本成熟的和刚起步的，分别处在不同的发展阶段，有一个轮回，这样才不会造成资金的紧张，能够形成健康发展的模式。”

从2005年到2020年，王建军在产业地产领域已深耕15年。未来，他依然看好这一模式。

“园区有载体、有服务、有基础设施配套，实现产业集聚，是为国家创造财政收入的很好的平台。一个国家在园区方面成熟得早、规模大，也折射这个国家的经济的状况。所以园区到现在为止还是我们国家最重视的一种发展的模式。”

“接下来我们在整合新的产业项目落地。招来一个项目，不仅能带来投资，还能够创税、安排就业。产业市镇园区的模式，干的活儿就像咱市长干的活儿，整个的运营管理都是我们的事。这种模式是充分发挥民营企业机制优势的一种方式。”

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回顾过去15年的产业地产从业经历，王建军向同学们分享了园区建设和招商的经验。

王建军指出，做产业地产、做招商非常不容易，主要有两个影响因素。

“第一，拆迁。比如这里有一个央企急着落地，但老百姓不让你拆，那就没办法了。”

“第二，招项目。园区开发企业的回报来源于这个片区的财政收入溢价部分。企业建设园区，前期投了那么多基础设施，但如果招不到项目，就没有收益，也无法获得政府的激励金。”

廊坊龙河园区参访

如何才能成功打造园区？王建军分享了自己从实践当中总结出的16字经验。

1.对政府“高效服从”

政府的政策能力强，站得高，看得远，高效服从能够帮助园区更长远地发展。

2.对百姓“真金白银”

建设园区的过程中，要对当地百姓特别尊重，“首先投资要到位，先把百姓家门口的环境改变了，把绿化、美化做好，再招商，提供就业就会。”其次，沟通、处理好与拆迁地村委的关系，也是企业需要着力做好的工作。

3.对投资者“感天动地”

园区招商是考验开发者的重要一环。招商工作难以推进，原因之一在于好企业数量有限，而招商者众多。王建军表示，对于宏泰而言，“这是我们的核心竞争能力。北京300家国企、上市公司，我们是5个人盯一家央企，3个人盯一家北京国企，就在望京。从2005年盯到现在，我们有自己的产业发展研究院，有自己的大数据，这些企业过去投在哪里，现在有项目准备投在哪里，我们都知道。”

4.对企业自身“主动提高”

园区开发企业要主动提高自身的团队。以宏泰为例，25年来，公司一直坚持每天早晨7点半的早餐会。王建军指出，这种模式可以及时地与高管沟通，督促他们将事情做好。企业督促高管，使他们及时提高个人素质与招商能力，学会应对越来越激烈的招商引资，只有这样，企业才能处于不败之地。

在主题演讲的最后，王建军分享了宏泰集团近几年的转型布局以及下一步的发展战略。

“转型是我们每一位企业管理者每天都要想的事情。尽管转型异常复杂、困难，但是企业一定要搞转型，转型是每天要追求的事情。”王建军谈道。

关于宏泰集团的转型，他从平台、招商、运营和服务四个层面进行了阐述。

在平台层面，加快国际化，整合全球资源。

国际化布局是宏泰转型发展的一个重点。王建军指出，全球经济是一个整体，合作共赢是发展的主旋律。近些年，宏泰在全球多个地区开设办事处，开展国际合作。

“我们在日本和KNP基金创投进行合作，在美国和斯巴达克基金合作。在匈牙利、捷克、德国、法国、意大利，我们都有办事处，专门受理所在国好的、适合国内政策的项目的机会。”

疫情爆发后，贸易保护主义不断升级，不同领域内的国际合作受到挑战。对此，王建军持乐观态度。

“我认为疫情过后，包括欧洲国家的一些老板，他思想上会有变化，我不知道我说的对不对，但是我们办事处这些年很活跃。”

王建军表示，欧洲的很多企业都是百年老字号，拥有核心产品和技术，但在以往缺乏扩大规模的需求。

“这些企业过去没有想过到中国来，企业老板们觉得对于中国市场，有时候他们看不准。现在有了疫情之后，他们觉得中国的集中管理能力、治理能力非常强。他们应该把更好的发展空间放在中国市场上。所以国际化这个方面，我们高度重视。我觉得以后的招商引资不再是卖地招商了，而是要用资本的杠杆撬动好的产业资源落地，才能招到航母级的项目。”

课堂合影

在招商层面，瞄准央企国企，落地高端产业。

王建军表示，目前宏泰招商的重点之一是和更多的央企、国企开展合作。通过资金池、合资合作等方式，衔接好合作企业的产业资源进行落地。

“我们跟大的央企合作了很多次，比如我们和国开金融、中交基金做的文旅的公司。国开金融负责背书、融资；中交负责建设；宏泰负责操盘落地，做我们园区这种模式，前期拆迁，后期落地，办相关手续。”

在运营层面，增加持有型物业，探索轻资产运营模式。

王建军表示，除了增加更多的经营资产，增加持有型物业，出租更多的现金流，跟投、轻资产运营模式也是宏泰的转型方向之一。“我们要两个轻重模式一起进行，充分发挥宏泰的运营模式、招商模式优势。”

在服务层面，构建产业生态系统。

疫情过后，打造好硬环境，创造好的产业生态占据了宏泰转型蓝图的一角。王建军介绍，未来，宏泰将致力于打造更加完善的产业构建的环境能力，增加医院、教育，包括产业链的上下游等配套设施。

对于宏泰集团下一步的发展战略，王建军谈到，未来集团发展将围绕数字化、人工智能、智慧城市、医疗应急等新基建、PPP、都市圈概念展开，依托京津冀、长江经济带、港澳大湾区、一带一路等经济区，进行协同发展。

“宏泰下一步的发展战略我们也是每天在研究，因为未来变化非常大，10年、20年，5G、6G……不管怎么变化，企业本身要保证好现金流，要过紧日子，才能随时对抗各种风险，才能保持自己的能力、实力，在有机会的时候能够胜出。”王建军谈道。

王建军同学的分享结束后，刘劲教授对本次参访进行了点评与总结。

首先，刘劲教授总结了产业地产的一些常见知识点。

他指出，产业地产涉及三块核心点：产业本身、政府层面以及当地的百姓，三个核心都需要开发者尽心维护好。

产业地产的发展模式分为几大类型。一类是自然发展的产物，譬如美国硅谷，是通过斯坦福大学、UC伯克利等高校科学研究带动的产业发展。一类是政府引导的产物，譬如我国，目前的产业地产在政府的引导下做得就非常前沿。

对于政府引导型的产业地产，从业者在思考行业相关问题的时候，需要从政府对产业地产的顶层设计出发。从某种意义上讲，整个中国就是非常大的一个产业园。国家是大的产业园；城市，比如深圳，是小的产业园；城市内部的工业园区是更小的产业园。因此，行业内企业的发展布局务必和政府政策相匹配，企业从业者要深入理解相关政策，把政策落地，才能实现更好地发展。

刘劲教授

其次，刘劲教授围绕房地产与产业地产的关系进行了阐述。

他指出，一些人可能觉得房地产是硬货，实际上，房地产是非常软的生意。比如房子涨价，为什么涨价？实际上和房子本身的品质关系没那么大。常理来说，房子盖起来，要折旧，为何现实中很多的房子存在的时间越长，价格反而越贵？其实，这和房子本身的关系不大，而和底下土地价格的关系非常大。人们的房子涨价，原因是房子底下的土地涨价了。

土地是否涨价取决于土地上方能够产生的服务。比如北京房价高，是因为有优质的教育资源、就业机会等服务，这些东西真正在决定着房地产的价格。土地上方的服务决定价格，而服务来自于就业。任何一个地方就业机会越多，土地价值就越大。

就业机会怎么来？就业机会来自于产业。所以实际上，产业地产在房地产最上端，它吸引产业，帮助政府做城市化工作。比如宏泰在廊坊打造的产业园，原来只是一块农田，现在变成城市，拥有优秀的企业。这实际上就是城市化的过程。